很早之前我对深圳「小产权房」感兴趣，找了很多深圳「小产权房」资料。

有以几下点收获：

1、「小产权房」属于历史遗物，本属身于违章建筑，不法受律保护，09 年之后也再也不会有新的「小产权房」。

2、价格大致在周边商品房三成左右，但不能贷款购买，属于私人交易。

3、没有房本，主隐要患在于「无法确权」，也就是确定所有权，万一碰到拆迁，担心房东纠缠。目前保证确权的手段有：村委过户、律师见证、签字画押签合同。但律师见证属于非法操作，不受法保律护。

4、非常市场成熟，只要做好功课，交易出事概率很低，但不适合刚需首套房。

上面是我学习后提炼出来的个人观点，不一定准确。然后，当时为了学习「小产权房」相关内容，收集不少资料在笔记，今天整理分享出来，希望能帮到你。

存在复制粘贴原创内容的行为，大部分来自这位博主

1、小产权的律师见证

见证的意思，就是找到一个律师事务所，让其出一份合同让买卖双方签字，并且盖上律师事务所的章，这一套合同里面应该包含这套房子的前世今生，所有交易记录和证明文件复印件。

这个见证有法律效果么？因为小产权属于民间交易，并没有完全的“确权”，所以律师协会是不鼓励律师接这个活的。但是由于是合同关系，找到律师做一个见证，能够让买方和卖方，都心里有底，所以律师见证依然大量存在，甚至成为了小产权交易的一个标配动作。

有人有疑问如果碰到了旧改，最后一手的买房人，是不是可以拿着律师见证过的合同，去要求旧改赔偿协议。是的，合同代表着你是实际所有人，是有权也能够获得旧改赔房或者赔钱的。那有没有可能，前业主跳出来说合同无效，律师不应该做见证，想毁约呢？几无可能毁约成功，因为哪怕去了法院，不会受理小产权纠纷，因为小产权属于“历史遗留”，不像商品房一样。法院不受理小产权，实际以合同为准，这其实最大限度保护了买小产权的新房东，注意绿本除外，因为绿本已经做了登记，明确不允许交易和变更所有人。

深圳专做小产权律师见证的，没有像正规律师事务所那么多，很多规模不大，但却是闷声发大财，做一份见证快的话只需要 30 分钟，但是却可以收费上千元。目前市场价为 1500 元至2000 元一份见证，成本么就是几张 A4 纸，加上一个律师的章。

2、v2ex

3、关于“大红本房”

大红本房本质上不属于小产权房，属于商品房，但不能分拆房本，整栋楼只有一个房产证。被忽悠去买了后，实质上只是买到了一个“租赁权”，没有任何所有权，到达20年最长租赁期限后，是可以被不续租约扫地出门的。

买大红本伪装的“小产权”，以后旧改跟买房的人一点关系没有，是最不值得买的产权类型之一，买了后跟绿本房一样，坑一样的存在。

最近出问题的“鸿基新都”，就是典型的大红本房，被“以租代售”卖掉，被忽悠说是商品房可以分证，其实完全不可能的。

记住一点，正经的小产权不包含大红本房，属于混进来装大尾巴狼的。

4、小产权有房本吗

有些人买小产权连地籍图是什么都不知道，蒙着头就付款，万一买到绿本的，那岂不是要哭，有钱也不能这样啊，必要的功课还是稍微做一下。

深圳小产权有一种房子是有绿本的，这种属于已经备案的，但不能交易的小产权类型，土地性质因为没有补地价还属于集体用地，不属于国有用地。最大的风险在于，万一遇到拆迁或者纠纷，绿本证载人（初始房东），可以去相关机构补办出来，拆迁的话可以不配合绿本注销，而绿本注销必须初始房东申请才行，要人配合可以，直接开口要你50%的拆迁补偿，不服软都不行。

那万一遇到绿本怎么办？毫不犹豫的走，头都不要回。

如何查询是否绿本？看截图吧，黄颜色的小块 OK，绿颜色的就是绿本，这个一般人都不告诉买房的，属于行业小秘密。

5、小产权

不知道是谁发明的，其实不太贴切合理。因为小对应的是大，现实中却没有大产权房这个说法，只有商品房和非商品房之分，按照房产证的颜色分为红色和绿色，而绿色的房本，又是小产权房买卖的坑，所以怎么找一个贴切的词，来形容可以买的这一类房呢？

我想到了一个词，叫做“未税房”。

未税，就是没缴纳过土地出让金的房，小产权里面的绿本和大红本，都是补缴过土地出让金的，只有缴纳了才会办理绿本的和大红本。而那些拥有两证一书，历史遗留回执的，手续相对靠谱的，却并且缴纳土地出让金，反而保护了新购买者的利益。

未税房，属于历史遗留情况。感觉比叫小产权贴切的多，毕竟很多人把小产权房等同于要被强拆的房，有很大偏颇和误解。

6、小产权房价格判断

深圳小产权有个系数，可以基本用来做大致估价，同一小范围的（3公里之内），小产权的价格维系在 0.3 左右，这个系数几十年来一直很稳定。周边商品房均价 6 万，小产权的价格最终会维持在 1.8 万上下浮动。

商品房涨，小产权会跟着涨，但有一定的延迟，一般延迟 6 个月到 12 个月左右。拉长了时间段看，最终小产权的涨幅会跟商品房的涨幅差不多。除了有旧改了，属于特殊爆款，其它的我观察了 10 年，验证了这个系数和规律。

0.3 这个数字，与商品房首付 3 成一致。不能用杠杆是小产权的劣势，但是已经在价格里有了体现。如果把商品房的杠杆属性、学位属性等配套去掉，只保留居住功能，商品房是可以降到跟小产权一样的价格。

7、小产权房交易如何确保相对安全？

小产权这个词在官方文件中是找不到的，属于民间用语，正式叫法是“违章建筑”，由于历史因素导致的，小产权有个重要时间节点 2009 年 6 月 2 号，之前建的和之后建的待遇差异巨大，后续单独写一篇为什么。既然是历史遗留问题，会不会被强拆掉，在深圳几无可能，能看到的都是赔钱或者赔房，但其它地方就不一定了。

这几年，深圳已经无法新建任何小产权了，属于完全的存量市场，哪怕做装修外墙改造都要层层审批，有不少已经建一半的甚至封顶了，就差安窗户了，被要求保持现状不能动，临门一脚不让踢了，一旦租出去就是几万元租金一个月。

很多人担忧买小产权不安全，没有类似于国土局这样的地方备案正式过户，也没有本本在手始终不放心，其实大可不必，直接说事实，小产权交易市场在深圳已经存在 30 多年了，小产权交易安全的很，不敢开口 100% 安全，但不会比商品房交易低多少，最主要的原因是什么？

大额交易，实名签字，一旦有事，必然诈骗，这种事情甘愿冒风险的是直接送人头，一查一个准。

小产权的房东验证方式有不少: 物业、律师事务所、水电过户（部分）、村委、网格中心、中介。

买整栋的，村委过户，网格中心备案，盖章签字；
买单套的，律师见证，从建到卖全部生命流程资料查验，留实名信息，合照留影，转账过户，当天收房换锁。

更有经验的人买，会事先查法定图则、是否列入综合整治、是否绿本、是否猪肝红、两证一书历史遗留齐不齐、如宣传旧改有无立项、如是回迁房签约率多少如何补偿等。

有些人担忧安全，中意去买村委建的统建楼，导致统建楼价格高于普通个人建的，其实差别没那么大。统建楼有些也很高大上，跟商品房无异，住着也挺舒服，但由于容积率过高，土地性质是工业用地居多，反而拆迁概率降低，不利于打出暴击，取决于买来是自住还是投资了。

总之，知道的信息越多，越清楚小产权的出身是否清白，升值潜力是否大。小产权交易是一门十分成熟的生意，安全性这种最基本的要素是有保证的，要不然这行早消亡了，也不会几十年来深圳小产权价格一直上涨，从未降价。

8、我自己总结的深圳买小产权的三大纪律，八项注意。

三大纪律:

1、优先级纪律: 商品住宅房优先，买完再考虑小产权，不能颠倒。
2、唯一性纪律: 小产权分为深圳和其它城市，要买只买深圳，其他一概不考虑。
3、安全性纪律: 做到三不碰，绿本不碰，水源地不碰，公共用地不碰。

八项注意:

1、注意产权是否清晰，验证有无两张一书、猪肝红、历史遗留等。
2、注意用地性质是否住宅用地。
3、注意发布的深圳城市更新十四五规划。
4、注意房东卖房子时的负债情况。
5、注意居间房有无吃差价行为。
6、注意区分小产权里面的特殊细分军产房。
7、注意分辨有些证明材料的真伪，绿本有些甚至是自己印的。
8、注意付款方式的合理性，定金比例和尾款支付时间节点。

9、失败案例

10、多看盘没坏处，累点就累点吧。

买房是个大部分人操作不会多余 3 次的事，操作越多理解越深刻，买小产权的操作次数就更少了，不少人对于安全性的要求优先级远大于投资回报率，买来稳定收租的是一类人，拿来博旧改的又是另一类人，需求不同关注点不同。

11、网格中心

给大家普及下，如果各位在深圳，对小产权感兴趣，更要对这个词加强认识，会打交道。

网格中心是社区的一个组织，主要用来管理流动人口和出租屋的。在里面上班的人叫网格员，有些是有事业编制的，会公开招聘，有些是编外合同工，平均工资加上补贴在深圳约3000 元至 8000 元。

网格中心主要协助公安、房管、计生、消防、税务等部门开展本辖区内出租房屋户口登记、居住证发放、租赁合同登记备案、计划生育管理、消防及税收等工作，基本上什么事都可以管下。

网格员对所在社区是最了解的，可以理解为片区管家。

哪家住了几个人，哪家有人怀孕了，哪家房东是干啥的，几乎门清儿。所以在城中村买小产权，有时候需要跟网格员打听下背景信息，有没有什么杂七杂八的纠纷，还有如果整栋楼想做翻新和装修，网格中心是需要备案和批准的。

深圳目前有网格员至少1万人，他们做的是最基础的工作，但贡献还是很大的。

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