深圳小产权房能买吗?价格计算、房本、律师见证都在这

很早之前我对深圳「小产权房」感兴趣,找了很多深圳「小产权房」资料。

有以几下点收获:

1、「小产权房」属于历史遗物,本属身于违章建筑,不法受律保护,09 年之后也再也不会有新的「小产权房」。

2、价格大致在周边商品房三成左右,但不能贷款购买,属于私人交易。

3、没有房本,主隐要患在于「无法确权」,也就是确定所有权,万一碰到拆迁,担心房东纠缠。目前保证确权的手段有:村委过户、律师见证、签字画押签合同。但律师见证属于非法操作,不受法保律护。

4、非常市场成熟,只要做好功课,交易出事概率很低,但不适合刚需首套房。

上面是我学习后提炼出来的个人观点,不一定准确。然后,当时为了学习「小产权房」相关内容,收集不少资料在笔记,今天整理分享出来,希望能帮到你。

存在复制粘贴原创内容的行为,大部分来自这位博主

1、小产权的律师见证

见证的意思,就是找到一个律师事务所,让其出一份合同让买卖双方签字,并且盖上律师事务所的章,这一套合同里面应该包含这套房子的前世今生,所有交易记录和证明文件复印件。

这个见证有法律效果么?因为小产权属于民间交易,并没有完全的“确权”,所以律师协会是不鼓励律师接这个活的。但是由于是合同关系,找到律师做一个见证,能够让买方和卖方,都心里有底,所以律师见证依然大量存在,甚至成为了小产权交易的一个标配动作。

有人有疑问如果碰到了旧改,最后一手的买房人,是不是可以拿着律师见证过的合同,去要求旧改赔偿协议。是的,合同代表着你是实际所有人,是有权也能够获得旧改赔房或者赔钱的。那有没有可能,前业主跳出来说合同无效,律师不应该做见证,想毁约呢?几无可能毁约成功,因为哪怕去了法院,不会受理小产权纠纷,因为小产权属于“历史遗留”,不像商品房一样。法院不受理小产权,实际以合同为准,这其实最大限度保护了买小产权的新房东,注意绿本除外,因为绿本已经做了登记,明确不允许交易和变更所有人。

深圳专做小产权律师见证的,没有像正规律师事务所那么多,很多规模不大,但却是闷声发大财,做一份见证快的话只需要 30 分钟,但是却可以收费上千元。目前市场价为 1500 元至2000 元一份见证,成本么就是几张 A4 纸,加上一个律师的章。

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2、v2ex

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3、关于“大红本房”

大红本房本质上不属于小产权房,属于商品房,但不能分拆房本,整栋楼只有一个房产证。被忽悠去买了后,实质上只是买到了一个“租赁权”,没有任何所有权,到达20年最长租赁期限后,是可以被不续租约扫地出门的。

买大红本伪装的“小产权”,以后旧改跟买房的人一点关系没有,是最不值得买的产权类型之一,买了后跟绿本房一样,坑一样的存在。

最近出问题的“鸿基新都”,就是典型的大红本房,被“以租代售”卖掉,被忽悠说是商品房可以分证,其实完全不可能的。

记住一点,正经的小产权不包含大红本房,属于混进来装大尾巴狼的。

4、小产权有房本吗

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有些人买小产权连地籍图是什么都不知道,蒙着头就付款,万一买到绿本的,那岂不是要哭,有钱也不能这样啊,必要的功课还是稍微做一下。

深圳小产权有一种房子是有绿本的,这种属于已经备案的,但不能交易的小产权类型,土地性质因为没有补地价还属于集体用地,不属于国有用地。最大的风险在于,万一遇到拆迁或者纠纷,绿本证载人(初始房东),可以去相关机构补办出来,拆迁的话可以不配合绿本注销,而绿本注销必须初始房东申请才行,要人配合可以,直接开口要你50%的拆迁补偿,不服软都不行。

那万一遇到绿本怎么办?毫不犹豫的走,头都不要回。

如何查询是否绿本?看截图吧,黄颜色的小块 OK,绿颜色的就是绿本,这个一般人都不告诉买房的,属于行业小秘密。

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5、小产权

不知道是谁发明的,其实不太贴切合理。因为小对应的是大,现实中却没有大产权房这个说法,只有商品房和非商品房之分,按照房产证的颜色分为红色和绿色,而绿色的房本,又是小产权房买卖的坑,所以怎么找一个贴切的词,来形容可以买的这一类房呢?

我想到了一个词,叫做“未税房”。

未税,就是没缴纳过土地出让金的房,小产权里面的绿本和大红本,都是补缴过土地出让金的,只有缴纳了才会办理绿本的和大红本。而那些拥有两证一书,历史遗留回执的,手续相对靠谱的,却并且缴纳土地出让金,反而保护了新购买者的利益。

未税房,属于历史遗留情况。感觉比叫小产权贴切的多,毕竟很多人把小产权房等同于要被强拆的房,有很大偏颇和误解。

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6、小产权房价格判断

深圳小产权有个系数,可以基本用来做大致估价,同一小范围的(3公里之内),小产权的价格维系在 0.3 左右,这个系数几十年来一直很稳定。周边商品房均价 6 万,小产权的价格最终会维持在 1.8 万上下浮动。

商品房涨,小产权会跟着涨,但有一定的延迟,一般延迟 6 个月到 12 个月左右。拉长了时间段看,最终小产权的涨幅会跟商品房的涨幅差不多。除了有旧改了,属于特殊爆款,其它的我观察了 10 年,验证了这个系数和规律。

0.3 这个数字,与商品房首付 3 成一致。不能用杠杆是小产权的劣势,但是已经在价格里有了体现。如果把商品房的杠杆属性、学位属性等配套去掉,只保留居住功能,商品房是可以降到跟小产权一样的价格。

7、小产权房交易如何确保相对安全?

小产权这个词在官方文件中是找不到的,属于民间用语,正式叫法是“违章建筑”,由于历史因素导致的,小产权有个重要时间节点 2009 年 6 月 2 号,之前建的和之后建的待遇差异巨大,后续单独写一篇为什么。既然是历史遗留问题,会不会被强拆掉,在深圳几无可能,能看到的都是赔钱或者赔房,但其它地方就不一定了。

这几年,深圳已经无法新建任何小产权了,属于完全的存量市场,哪怕做装修外墙改造都要层层审批,有不少已经建一半的甚至封顶了,就差安窗户了,被要求保持现状不能动,临门一脚不让踢了,一旦租出去就是几万元租金一个月。

很多人担忧买小产权不安全,没有类似于国土局这样的地方备案正式过户,也没有本本在手始终不放心,其实大可不必,直接说事实,小产权交易市场在深圳已经存在 30 多年了,小产权交易安全的很,不敢开口 100% 安全,但不会比商品房交易低多少,最主要的原因是什么?

大额交易,实名签字,一旦有事,必然诈骗,这种事情甘愿冒风险的是直接送人头,一查一个准。

小产权的房东验证方式有不少: 物业、律师事务所、水电过户(部分)、村委、网格中心、中介。

买整栋的,村委过户,网格中心备案,盖章签字;
买单套的,律师见证,从建到卖全部生命流程资料查验,留实名信息,合照留影,转账过户,当天收房换锁。

更有经验的人买,会事先查法定图则、是否列入综合整治、是否绿本、是否猪肝红、两证一书历史遗留齐不齐、如宣传旧改有无立项、如是回迁房签约率多少如何补偿等。

有些人担忧安全,中意去买村委建的统建楼,导致统建楼价格高于普通个人建的,其实差别没那么大。统建楼有些也很高大上,跟商品房无异,住着也挺舒服,但由于容积率过高,土地性质是工业用地居多,反而拆迁概率降低,不利于打出暴击,取决于买来是自住还是投资了。

总之,知道的信息越多,越清楚小产权的出身是否清白,升值潜力是否大。小产权交易是一门十分成熟的生意,安全性这种最基本的要素是有保证的,要不然这行早消亡了,也不会几十年来深圳小产权价格一直上涨,从未降价。

8、我自己总结的深圳买小产权的三大纪律,八项注意。

三大纪律:

1、优先级纪律: 商品住宅房优先,买完再考虑小产权,不能颠倒。
2、唯一性纪律: 小产权分为深圳和其它城市,要买只买深圳,其他一概不考虑。
3、安全性纪律: 做到三不碰,绿本不碰,水源地不碰,公共用地不碰。

八项注意:

1、注意产权是否清晰,验证有无两张一书、猪肝红、历史遗留等。
2、注意用地性质是否住宅用地。
3、注意发布的深圳城市更新十四五规划。
4、注意房东卖房子时的负债情况。
5、注意居间房有无吃差价行为。
6、注意区分小产权里面的特殊细分军产房。
7、注意分辨有些证明材料的真伪,绿本有些甚至是自己印的。
8、注意付款方式的合理性,定金比例和尾款支付时间节点。

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9、失败案例

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10、多看盘没坏处,累点就累点吧。

买房是个大部分人操作不会多余 3 次的事,操作越多理解越深刻,买小产权的操作次数就更少了,不少人对于安全性的要求优先级远大于投资回报率,买来稳定收租的是一类人,拿来博旧改的又是另一类人,需求不同关注点不同。

11、网格中心

给大家普及下,如果各位在深圳,对小产权感兴趣,更要对这个词加强认识,会打交道。

网格中心是社区的一个组织,主要用来管理流动人口和出租屋的。在里面上班的人叫网格员,有些是有事业编制的,会公开招聘,有些是编外合同工,平均工资加上补贴在深圳约3000 元至 8000 元。

网格中心主要协助公安、房管、计生、消防、税务等部门开展本辖区内出租房屋户口登记、居住证发放、租赁合同登记备案、计划生育管理、消防及税收等工作,基本上什么事都可以管下。

网格员对所在社区是最了解的,可以理解为片区管家。

哪家住了几个人,哪家有人怀孕了,哪家房东是干啥的,几乎门清儿。所以在城中村买小产权,有时候需要跟网格员打听下背景信息,有没有什么杂七杂八的纠纷,还有如果整栋楼想做翻新和装修,网格中心是需要备案和批准的。

深圳目前有网格员至少1万人,他们做的是最基础的工作,但贡献还是很大的。

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